Skatteavdraget som investerare i kommersiella fastigheter kan behöva efter Covid-19

Skatteavdraget som investerare i kommersiella fastigheter kan behöva efter Covid-19

[ad_1]

Covid-19-pandemin har haft en dramatisk inverkan på kommersiella fastighetsvärden och i vissa fall resulterat i att fastigheter inte längre kan täcka den skuld som den är belastad med. Värdeminskningen på kommersiella fastigheter har tvingat många ägare att omstrukturera sina skulder. Den resulterande efterskänkningen av en del av skulden resulterar dock inte automatiskt i federal skattepliktig inkomst. Gynnsamma regler, som infördes för beskattningsbara år efter 1992, skulle kunna göra det möjligt att skjuta upp annulleringen av skuldinkomster för federala inkomstskatteändamål även om skattebetalaren inte är i konkurs eller insolvent – vilket normalt är fallet.

Beskattningsbar inkomst är nära kopplad till när en skattskyldig får ekonomisk förmån. Så det är vettigt att om du tidigare hade ett banklån på 100 000 $ och banken minskar kapitalbeloppet till 80 000 $, så bör din ekonomiska fördel på 20 000 $ inkluderas i den skattepliktiga inkomsten. Minskningen av skuldbeloppet kallas ofta för skuldavskrivning eller skuldavskrivning. Under vissa omständigheter tillåter Internal Revenue Code att inkomster relaterade till upphävande av skulder undantas från en skattebetalares inkomst i fall av avdelning 11 (konkurs) eller där skattebetalaren är insolvent. Insolvens definieras som överskottet av skulderna över tillgångarnas verkliga marknadsvärde. Möjligheten att hävda insolvens på enhetsnivå är begränsad till C- och S-företag. För partnerskap, den vanligaste enhetstypen för fastighetsinnehav, ska insolvens mätas på individnivå. Detta kan utgöra ett problem eftersom de enskilda partnerna ofta är solventa (dvs. inte insolventa).

Att vara insolvent eller i konkurs är dock inte det enda sättet som skattebetalare som är involverade i fastigheter kan utesluta avskrivning av skuldinkomst. Förutsatt att skattebetalaren inte är ett C-bolag, kan annullering av skuldinkomst uteslutas om skulden avslöjas kvalificerad fastighetsverksamhetens skuldsättning (QRPBI). QRPBI är skuld som uppstår eller övertas av den skattskyldige i samband med fast egendom som används i en handel eller verksamhet och som är säkerställd av sådan egendom. För egendom som förvärvats den 1 januari 1993 eller senare inkluderar QRPBI skulder som används för att förvärva, konstruera, rekonstruera eller väsentligt förbättra fastigheter. Huruvida en skattebetalare är engagerad i en handel eller ett företag är inte alltid en lätt fråga att besvara och hyresarrangemang som använder ett trippelt nettohyresavtal måste ses över noggrant för att säkerställa att de kvalificerar sig som en handel eller företag.

Som alltid finns det en hake. IRS kommer inte att tillåta ett undantag från beskattningsbar inkomst av sitt hjärtas vänlighet. Istället tillåter Internal Revenue Code i huvudsak ett byte; i utbyte mot en uteslutning av annullering av skuldinkomster hänförliga till QRPBI som inte beror på insolvens eller konkurs, tillåter reglerna en skattskyldig att välja att minska skatteunderlaget för den skattskyldiges avskrivningsbara fasta egendom enligt avsnitt 108(b)(5). Beloppet för uteslutningen och grundreduktionen är överskottet av det utestående kapitalbeloppet för skulden minus FMV för verksamhetens fasta egendom omedelbart före avvecklingen. Fastighetens FMV reduceras med alla andra kvalificerade fastighetsskulder som säkras av fastigheten.

Låt oss titta på ett exempel. Antag att Julia förvärvar en byggnad 2018 som hon använder i en handel eller verksamhet. År 2021 är byggnaden föremål för en första inteckning på 110 000 $ och en andra inteckning på 90 000 $. Byggnadens FMV år 2021 är $150 000. År 2021 går Julias bank med på att minska den andra bolåneskulden från 90 000 USD till 30 000 USD, vilket resulterar i annullering av skuldinkomster på 60 000 USD. Den utestående huvudskulden omedelbart före utskrivningen var 90 000 USD, vilket överstiger fastighetens FMV minus den första inteckningen (150 000-110 000 USD) med 50 000 USD. Därför skulle Julia kunna utesluta 50 000 USD i inkomst och skulle behöva inkludera endast 10 000 USD i avskrivning av skuldinkomst.

För att Julia ska säkerställa att 50 000 USD inte ingår i den skattepliktiga inkomsten måste hennes sammanlagda justerade skattebas för avskrivningsbar fastighet vara minst 50 000 USD. Grundreduktionen, tillhandahållen av avsnitt 1017, kommer att gälla från och med den första dagen av beskattningsåret efter utskrivningsåret (eller omedelbart före avyttringen om egendomen avyttras före utgången av beskattningsåret). I vårt exempel skulle Julia behöva inkludera 10 000 USD för avskrivning av skuldinkomst i sin skattedeklaration för 2021 och justera sin grund i sin fastighet med 50 000 USD från och med den 1 januari 2022.

Om egendomen inte innehas direkt av en enskild person, utan istället innehas av ett partnerskap, så görs bedömningen av om skulden är QRPBI (och tillämpningen av FMV-begränsningen) på partnerskapsnivå. Beslutet om underlagsreduktion fattas dock och väljs på partnernivå. Detta gör att varje partner kan väga sina unika individuella inkomstskatteförhållanden och komma till sin egen slutsats.

Enskilda skattebetalare, inklusive delägare i ett partnerskap, måste lämna in Blankett 982 att skjuta upp behandlingen av avskrivning av skuldinkomster och välja att minska deras underlag i avskrivningsbar egendom. Ett sådant val måste göras i rätt tid, inklusive förlängning, och kan endast återkallas med samtycke från IRS.

För fastighetsinvesterare som omstrukturerat vissa fastighetsskulder på grund av covid-19-pandemin, kan möjligheten att skjuta upp annulleringen av skuldinkomster vara en stor möjlighet för skatteplanering, vilket gör att de kan undvika omedelbar skattepliktig inkomst och kontantbetalningar från IRS.

[ad_2]

Leave a Reply

Your email address will not be published.