Prime Retail Real Estate är hett och återförsäljare kommer att betala mer för det

Som om återförsäljare inte har tillräckligt med utmaningar med pågående problem med leveranskedjan, att rekrytera och behålla personal och köpare skrämda av stigande priser, nu har de ytterligare ett bekymmer. Prima detaljhandelsfastigheter är i hög efterfrågan och hyrespriserna stiger i enlighet med detta.

Det är goda nyheter för REITs och andra fastighetsägare och fastighetsförvaltare, men dåliga nyheter för återförsäljare som måste arbeta med stigande fastighetspriser på sina balansräkningar. Det är den enkla ekonomiska lagen om utbud och efterfrågan.

Återförsäljare öppnar nya butiker mycket snabbare än de stänger dem, vilket skapar en hård kamp om de bästa utrymmena. I slutet av 2021, National Retail Federation rapporterade att stora återförsäljare med huvudkontor i USA tillkännagav mer än 8 100 nya butiksöppningar, mer än dubbelt så många som 3 950 planerade stängningar.

Fram till januari 2022, en månad populär för återförsäljare att tillkännage sina öppnings- och stängningsplaner, är klyftan mellan antalet öppningar och stängningar ännu större – 1 190 öppningar till 742 stängningar, enligt Coresight Research.

Simon Property Groupden största amerikanska köpcentrets fastighetsägare, rapporterade just att uthyrningsgraden nådde 93,3 % i slutet av mars, upp från 90,9 % förra året.

I vinstsamtalet sa VD David Simon att det hade tecknat mer än 900 hyresavtal för över tre miljoner kvadratmeter under kvartalet och tillade att det fanns ett “betydligt antal hyresavtal i vår pipeline.” Med tanke på dess positiva utsikter höjde SPG också sin tidigare guidning.

Efterfrågan överstiger utbudet

Fastighetsinvesteringsföretaget JLL Capital Markets har precis avslutat en studie av trendiga detaljhandelsfastighetsmarknader och jag satte mig ner med Danny Finkle, detaljhandelsledare på JLL:s kapitalmarknader och verkställande direktör för dess Miami-kontor, för att diskutera resultaten.

“Detaljhandeln följer konsumenterna, hyrstillväxt följer båda och investerare följer alla tre”, sa han. “Allt handlar om att minska utbudet med en konsekvent och växande efterfrågan från användaren i detaljhandeln.”

Att minska utbudet är en låg nivå av ny detaljhandelsutveckling som sannolikt inte kommer att vända snart på grund av de stigande kostnaderna för konstruktion och byggmaterial. En annan komplikation är den stora mängden befintliga ytor i gallerior, utomhusbutiker och andra utrymmen som har återställts för alternativ användning.

Att driva på en ökad efterfrågan på utrymme är återförsäljarnas insikt om att även med en stark e-handelsnärvaro måste de upprätthålla en lika stark fysisk närvaro. Så även etablerade återförsäljare som kan ha minskat sin befintliga detaljhandelsflotta börjar öppna nya butiker igen.

Och digitalt inhemska B2C-återförsäljare går nu vidare till fysisk detaljhandel, vilket skapar ännu större konkurrens om bästa butiksyta.

Att minska utbudet är den överlag låga nivån på ny detaljhandelsutveckling som sannolikt inte kommer att vända snart med kostnaden för konstruktion och byggmaterial som går igenom taket. Ytterligare komplikationer är mängden befintliga ytor i gallerior, utomhusbutiker och andra som används för alternativ användning.

Där det är varmt

Åtta marknader toppar listan i tillväxtpotential, enligt JLL:s analys:

· Nashville, som visar över 60 % tillväxt i hyrespriser sedan 2011;

· Södra Florida, upp nästan 50 %;

· Austin och Tampa båda på 39 %;

· Denver på 37 %; och

· Charlotte, Dallas-Fort Worth och Raleigh-Durham runt 30 %.

Bland storstäderna är Chicago en outlier med nettoabsorptionshastigheter som är betydligt högre än nummer två i Washington, DC, följt i ordning av Boston, Philadelphia, Los Angeles, San Francisco och New York City.

“Återförsäljare måste vara där människorna är och medan arbetare så småningom kommer att återvända till stadsområdena i centrum, måste vi just nu vara uppmärksamma på vart folk flyttar, såväl som att arbeta”, delade han.

Där det inte är

En nyligen genomförd analys av Census-data utförd av Brookings Institutet visade en “överdimensionerad” minskning av storleken på landets 56 stora storstadsområden (definierad som överstigande en miljon invånare). Människor flyttar till mindre storstadsområden i massor med ännu starkare tillväxt till icke-storstadsområden.

De största förlorarna var New York, Los Angeles, San Francisco och Chicago 2021 och Boston, Miami, Washington, DC, Seattle, Minneapolis-Saint Paul och Philadelphia gick alla från tillväxt under perioden 2019-2020 till en nedgång 2020-2021 .

Återförsäljare kommer att behöva hålla örat nära marken för hur trenden med att arbeta hemifrån, antingen heltid eller allt mer deltid, förändrar trafikmönstren i landets stadskärnor. De kanske också kan ta attraktiva urbana butikslokaler till ett billigt pris under tiden.

När det gäller återförsäljare som vill säkra förortsbutiker, säger Finkle att marknaden kommer att förbli mycket konkurrenskraftig.

“Om man tittar på mängden ny detaljhandelsutveckling är det en liten procentandel, på en 50-årig lägsta nivå. Och utsikterna för ny utveckling i framtiden är också anmärkningsvärt låga. Det är svårt att tro att någon kommer att bygga en ny sluten galleria inom en snar framtid.

“Men folk vill fortfarande komma ut och handla och återförsäljare måste finnas där för dem”, avslutade han.