Life science-marknaden fortsätter att se en ökande efterfrågan.
getty
Life science-marknaden är het, med rekordstora riskkapitalinvesteringar som strömmar in i sektorn—17 miljarder dollar under första halvåret 2021 ensam.
Det är inte konstigt att investerare är optimistiska, med nya innovationer som stimulerar utvecklingen av livräddande behandlingar. Men med tillväxten kommer en ökad efterfrågan på fastigheter, från kontorslokaler till forskningsanläggningar och mer. Befintliga labbutrymmen är redan en bristvara, särskilt på toppmarknader inom biovetenskap som Boston, San Diego, San Francisco och Raleigh-Durham där talang tenderar att koncentreras, vilket ger en möjlighet för byggnadsägare som har underutnyttjade fastigheter.
Vägning av fördelarna med ompositionering
Life science-fastigheter är inte bara heta, utan de samlar också in mer än traditionella kontorshyresavtal, med hyror som har ökat dubbelt så mycket som kontorsfastigheter sedan 2016. Till skillnad från annat kunskapsarbete, som har anpassat sig till en hybrid eller helt avlägsen arbetsplats, har livet vetenskap är en verksamhet på plats som är naturligt knuten till den fysiska miljön där arbetet utförs. Från individuella labb till byggnader i världsklass och närhet till forskningsinstitutioner och skickliga industripartners, life science-hyresgäster tenderar att stanna kvar när de väl har hittat en plats som uppfyller deras unika behov.
Att flytta om befintliga fastigheter för att rymma laboratorier är inte alltid enkelt och kan ha långsiktiga konsekvenser för andra fastighetsägare. Speciellt för kontorslokaler kan inbjudande av hyresgäster inom life science resultera i stora byggnadsuppgraderingar, inklusive behovet av högre tak, större golvstöd för tunga maskiner och mer sofistikerade system för att hantera ökat luftflöde och vattenanvändning. Många ägare kan helt enkelt välja bort ompositioneringen när de inser de associerade kostnaderna för att uppgradera sin byggnad för att uppfylla dessa krav. Ändå står kontorskonverteringar för ungefär 20 % av nya laboratorier på de sex bästa biovetenskapliga marknaderna, vilket betyder att det finns ett sätt att få dessa utmaningar att fungera för byggnadsägare som är engagerade i utrymmet.
För att gå vidare måste ägarna väga kostnaden för att ta emot nya life science-hyresgäster – genom att installera dedikerade servicehissar eller till exempel avleda befintlig HVAC – med behoven hos mer traditionella hyresgäster. I en kontorsfastighet skulle ett välkomnande av ett life science-företag ha inneburit att den uppgraderade, direktventilerade HVAC som tidigare använts av en av endast två restaurangutrymmen för att tillgodose labbets behov skulle avledas. Byggnadsägarna var tvungna att avgöra om den långsiktiga inkomstförlusten från restaurangen och de begränsade matalternativen för andra hyresgäster skulle kompenseras av ett omedelbart life science-arrendeavtal.
Labutrymme, med sin större energiproduktion, kan också väga tungt på en byggnads hållbarhetsmål. Det mesta av energianvändningen i ett labb kommer från erforderliga luftväxlingshastigheter, men det finns också ett behov av att värma och kyla byggnaden (och labbmaskineri). Lyckligtvis kan life science-hyresgäster och hyresvärdar anpassa sig till delade hållbarhetsmål på ungefär samma sätt som kontorshyresgäster har börjat hitta en gemensam grund med fastighetsägare, även om kreativa koncept kan hjälpa till att forma både labbet och delade byggnadsutrymmen för att uppfylla hållbarhet- och lönsamhetsmålen.
Livsvetenskap leder vägen i tänkandet om gästfrihet på arbetsplatser
Ett område där kontorsanställda och professionella inom life science är samordnade är en önskan om bekvämligheter i världsklass, särskilt de som direkt riktar sig till hälsa och välbefinnande. Oavsett bransch är dagens arbetsplatser nu i besöksnäringen. Life science-företag var tidigt ledare i detta tankesättsskifte, med målsättningen att attrahera de bästa och smartaste talangerna till sina team genom att investera i innovativa arbetsplatser. Att tillhandahålla genomtänkta bekvämligheter för att öka produktiviteten och höja moralen är ett sätt att göra det – och detta tillvägagångssätt är nu på väg till ett större antal kontorsmiljöer.
Promenadvänliga stadsdelar, utomhusutrymmen och gott om hälsosamma matalternativ är avgörande för att hålla anställda engagerade. Nya upplevelser som food trucks och pop-up offentlig konst ger oväntade upplevelser – en dragning som fortsätter att vinna popularitet i kontorssektorn när fler företag hoppas kunna få medarbetarna tillbaka till arbetsplatsen.
Bekvämligheter som fokuserar på hälsa och välbefinnande är också avgörande. Utöver fitnesscenter och duschar är life science-byggnader kända för genomtänkta extrafunktioner som kajak- och cykelförvaring, fritidsutrymmen som yogastudior och meditationsrum, och utomhussportbanor och gångvägar för att ge arbetarna en chans att delta i fysisk aktivitet mellan matcherna av fokuserat arbete. Dessa bekvämligheter på nästa nivå står högt på önskelistan för många anställda från alla branscher som vill få ut större värde från arbetsplatsen.
För byggnadsägare som vill omplacera delar av eller hela sin egendom för life science-hyresgäster, är det avgörande att tänka på de specifika behoven inom life science-branschen och hur deras byggnad bäst kan möta dem. Även om labbutrymme är viktigt, är det viktigt att erbjuda en byggnadsmiljö som gör det möjligt för alla hyresgäster att fokusera på det de är bäst på – att förnya inom olika branscher – för långsiktig framgång.