Närmar vi oss slutet på säljarmarknaden i fastigheter i New York City?

Fastighetsmarknaden på Manhattan är fortfarande mycket konkurrensutsatt. Den månatliga kontraktsaktiviteten ligger fortfarande på 30 % över säsongsgenomsnittet, och den månatliga nytillförseln ligger nästan 25 % över normala nivåer. Efter ett år plus att köpa frenesi visar marknaden tecken på att den kan sakta ner. Efterfrågan tycks gå från glödhet till glödhet, vilket tyder på att Manhattan kan gå från en säljares marknad mot en mer stabiliserad marknad.

Återlämnande av leverans

Efter att efter pandemin ökat till nästan 10 000 enheter sjönk aktivt listat lager på Manhattan under 5 000 i januari, den lägsta nivån på fyra år. Denna torka av listor villkorade köpare att slå till så snart som möjligt, vilket ökade konkurrensen och priserna, liknande toppen 2013-2015 när lagret i genomsnitt var närmare 4 000. På den tiden var noteringsrabatter obefintliga och lägenheter handlades rutinmässigt över utropspriset. I dag, även om det totala lagret ligger under de senaste genomsnitten, är det på uppåtgående trend, delvis drivet av flera månader av nya listor som är högre än genomsnittet. Kort sagt, efter att ha stått vid sidan av det senaste året är säljarna alltmer redo att dra fördel av fördelaktiga marknadsförhållanden.

Tar efterfrågan äntligen foten från gasen?

Samtidigt som säljarna äntligen tar steget kan köpare vara redo att ta en paus. Det kanske inte ser så mycket ut, och det är verkligen inte en trend än, men antalet kontrakt som undertecknades i april 2022 var lägre än i mars 2022. De var också lägre än i mars och april 2021. April och maj är vanligtvis de största månader för undertecknade kontrakt, och förväntningen är att antalet kontrakt skulle öka, inte minska, från mars till april. Så, en nedgång nu, om än liten, tyder på att Manhattans köpfrenzy kanske håller på att lägga sig till mer typiska nivåer. Visserligen är aktiviteten på köpsidan fortfarande cirka 30 % högre än vanligt, men eftersom nya noteringar också kommer in i en högre takt.

Det som inte syns är att den balansen är osäkra. Så länge utbud och efterfrågan stiger och faller samtidigt fungerar marknaden: varken köp- eller säljsidan har för mycket hävstångseffekt och aktiviteten fortsätter. Men när balansen plötsligt och överväldigande skiftar åt ena sidan på bekostnad av den andra, avtar marknadsaktiviteten. Med detta i åtanke är det bästa scenariot för Manhattan att när affärens volym och utbud återgår till mer normala nivåer parallellt, undviker man ett överflöd av enheter som blir en hämmande aktivitet och priser.

Om man tittar på dagar på marknaden, eller tiden det tog en säljare att hitta en köpare, stannar nu enheter över 5 miljoner dollar på marknaden lite längre än de var tidigare under året, medan andra prispunkter trendar i sidled. Lyxenheter var en drivkraft för den senaste marknadspressen, så den ökade tiden det tar för dyra affärer att göras tyder ytterligare på att Manhattans marknad är mindre sprudlande än den var i slutet av 2021. Även med 30 % mer efterfrågan än normalt, köper köpare. har inte bråttom att göra affärer.

Slutligen visar en jämförelse av första kontra sist begärda priser för återförsäljningsenheter att köpare inte svindlande följer vägen till högre priser. Medan medianvärdet för det första utropspriset nu är bundet till 2017 års rekordhöga 1,395 miljoner dollar, har medianvärdet för det senaste utropspriset inte ökat sedan oktober. I själva verket har den fallit. Denna avvikelse tyder på att nuvarande säljare kan vara överdrivna och kan bidra till den ökade tiden på marknaden. Köpare är inte intresserade av att jaga högre priser och göra sitt val känt genom passivitet.

Noteringsrabatt

Som nämnts ovan, trots en liten nedgång i transaktionsaktiviteten, är marknaden fortfarande mycket konkurrenskraftig. När köpare konkurrerar med varandra försvinner rabatterna. Faktum är att för mycket eftertraktade enheter kan rabatter bli negativa, vilket innebär att köpare betalar över utropspriset för att slutföra affären. Under marknadstoppen 2014-2015 handlades affärer för andelar på marknaden mindre än två veckor regelbundet med negativa rabatter. Frågan till köparna var då inte “hur mycket kan jag spara?” men “hur mycket extra ska jag spendera?”. Sedan 2021 har dock bara några månader sett huvuddelen av affärer som handlats över ask. Dagens konkurrens verkar tam jämfört med 2014-2015-marknaden, särskilt med tanke på affärer som ligger långt över genomsnittet. I allmänhet verkar köpare mer pragmatiska än sina kamrater för flera år sedan, ovilliga att köpa för att köpa.

Vad man ska hålla utkik efter

När den hektiska säsongen når sin topp (traditionellt i mitten av maj), håll ett öga på de veckovisa kontraktssiffrorna. Jämfört med förra månaden eller förra året skulle en avtagande takt ytterligare tyda på att vågen av köpare ebbar ut. I kombination med det fler än genomsnittliga antalet nya listor som kommer till marknaden, kan skalan tippa från en säljares marknad till en neutral marknad.

Slutsats

Aktuell marknadsdynamik, såsom bristen på köparens överentusiasm, indikerad av den lätta nedgången i affärens aktivitet, ökande lyxdagar på marknaden och förmedling av det senaste begärda priset tyder på att säljarens marknad i fastigheter på Manhattan kan blekna. När marknaden går in i den mest hektiska tiden på året, antyder den subtila förändringen i dynamiken att ett mer normalt tillstånd är på väg, där förhandlingar är en del av varje affär. Med andra ord, tillbaka till det normala.