Ajay är VD på Taurus Investment Holdings och leder den Boston-baserade globala investeraren Indien företag.
getty
Efter högre semesterförsäljning än väntat 2022 skulle det vara frestande att föreställa sig att allt är bra igen i detaljhandeln och detaljhandelsfastighetsbranschen, som härjades över hela världen av två år av pandemirelaterade nedläggningar och restriktioner. Sanningen är dock långt ifrån rosa; återförsäljare över hela USA ser faktiskt dämpad försäljning (registrering krävs) eftersom inflationen gör shoppare oroliga för att öppna sina plånböcker. Med ett långvarigt överflöd av köpcentrumutrymme och utbredd smärta bland trogna köpcentrumhyresgäster kan många gallerior över hela landet stänga eller konverteras till andra användningsområden, inklusive bostäder och kontor.
Utsikterna för gallerior över hela Västeuropa är också fortfarande grumliga. Data (Registrering krävs) från detaljhandelns spårningsspecialist Sensormatic visar att antalet besökare i USA, Kanada, Storbritannien, Tyskland och Frankrike fortfarande ligger efter 2019 års siffror. Detaljhandelsmarknaden i Kina, där mer detaljhandelsyta har utvecklats än någon annanstans under de senaste 20 åren, ödelades av nästan tre år av Zero Covid-policyer och började först nyligen återhämta sig när restriktionerna avvecklades. Medan Latinamerika och Spanien generellt sett har presterat bättre, är försäljningen och försäljningen av offlinebutiker bara knappt högre än de var 2019.
Betyder detta att någon investerare som vill stödja utvecklingen av köpcentrum inte har tur under en lång tid, om inte för alltid? Inte nödvändigtvis.
Framtiden för detaljhandelsfastigheter: Indien
Att investera i butiksfastigheter har länge varit ett sätt att dra nytta av konsumtionen, som utgör en stor del av varje ekonomi. Detaljhandelshyreskontrakt tenderar att vara kortare än de i kontorsbyggnader, vilket möjliggör mer frekventa marknadsmässiga hyreshöjningar. Eftersom detaljhandelskonsumtionen är lokal kan hyresvärdar bygga på fler marknader än kontor, som tenderar att vara koncentrerade till stora städer. Följaktligen har några av de största institutionella investerarna över hela världen, inklusive gigantiska pensionsfonder och statliga förmögenhetsfonder, direkt och indirekt stöttat köpcentrum, medan ägare som Simon och Unibail Rodamco Westfield har funnit nåd bland stora och små investerare.
Lyckligtvis för detaljhandelsfokuserade investerare finns det fortfarande vissa marknader där detaljhandelsfastigheter fortsätter att vara en attraktiv tillgångsklass. Den viktigaste av dem är Indien. (Fullständig information: Mitt företag gör private equity-investeringar i fastigheter över hela världen, inklusive USA, Storbritannien, Tyskland och Indien.)
Enligt vissa uppskattningarIndien är redan världens folkrikaste land, med över 1,4 miljarder människor. Befolkningen är ung (landets medianåldern är 29jämfört med 38 i Kina och USA och 48 i Tyskland) och mycket ambitiösa, med snabb urbanisering skicka hundratals miljoner människor till landets många städer. Med en snabbt växande medelklassnumrering i hundratals miljonerIndiens inhemska konsumtion är relativt hög (60 % av BNP till Kinas 38 procent.
Dessa faktorer, plus den högre isoleringsnivån från globala ekonomiska chocker, gör att landets detaljhandelsindustri, som beräknas växa med 1,4 biljoner dollar till 2026 och 1,8 biljoner dollar till 2030, en lovande möjlighet för investerare. Det är inte förvånande att konsultföretaget Kearney rankar Indien som den näst mest attraktiva detaljhandelsmarknaden i världen bakom Kina men tror att den indiska marknaden expanderar medan den kinesiska marknaden har blivit mättad.
Likaså i en färsk artikel i Ekonomiska tideransåg Morgan Stanleys chefsekonom i Asien att den indiska ekonomin kommer att växa till 8,5 biljoner dollar år 2032. Indiens BNP idag är där Kinas var 2007, vilket ger en känsla av storleken på den ekonomiska möjligheten för investerare under de kommande två decennierna.
Även om dessa siffror för BNP och konsumtionstillväxt är oöverträffade, är det som verkligen gör idén om att utveckla högkvalitativa butikslokaler i Indien speciell underutbudet av köpcentrum i klass A i landet. En befolkning som är större än den i Nordamerika och Europa tillsammans betjänas av högst 50 gallerior av grad A, per en nyligen genomförd studie av Knight Frank. Detta fungerar till en bråkdel av en kvadratfot butiksyta per capita, jämfört med 24 kvadratfot per capita i USA och cirka fem kvadratfot i Kina.
Vidare är köpcentra i Indien inte bara samlingar av butiker utan erbjuder också säkra, rena offentliga utrymmen i städer som är mycket överbelastade och bristfälliga på offentliga platser. Detta är ett mönster som också ses i gallerior i andra asiatiska länder och över hela Latinamerika. Underhållning, främst i form av biografer, och matställen har varit nyckelelement i indiska gallerior från början, vilket har skapat en mer diversifierad och motståndskraftig hyresgästmix.
En växande möjlighet
Globala investerare har börjat märka de rikliga möjligheterna att investera i att utveckla detaljhandelsfastigheter i Indien. Institutionella investerare gillar Kanadensisk Pension Plan Investment Boardholländsk pensionsinvesterare APGSingapores suveräna förmögenhetsfond GIC och Abu Dhabis ADIA har lagt miljarder dollar på att förvärva och utveckla gallerior genom den handfull galleriautvecklare av högsta klass som dominerar marknaden (inklusive DLF, Phoenix Mills och Virtuous Retail). Även om det vanligtvis ger gallerior en bred kaj i USA eller Europa, har private equity-tungviktaren Blackstone byggt upp Indiens största portfölj av köpcentrum och är på väg att flytta portföljen som Indiens första REIT.
Om Indien ska komma ikapp till detaljhandelsnivåerna per capita på jämförbara regionala marknader som Malaysia, Thailand eller Vietnam, måste tiotals miljoner kvadratmeter nya köpcentrum byggas. Det finns dussintals indiska städer med en befolkning på över två miljoner människor som fortfarande inte har en Grade-A-galleria.
Med den stora omfattningen av denna möjlighet, de sunda affärsmässiga förutsättningarna för att investera i att utveckla köpcentrum på den indiska marknaden och den höga avkastningen sådana investeringar skulle kunna generera, är det enkelt att landet kommer att se ännu högre kapitalnivåer inflöden under de kommande två decennierna.
Informationen som tillhandahålls här är inte investerings-, skatte- eller finansiell rådgivning. Du bör rådgöra med en licensierad expert för råd angående din specifika situation.
Forbes Business Council är den främsta tillväxt- och nätverksorganisationen för företagare och ledare. Kvalificerar jag mig?