Den större dolda risken för marknaden efter SVB

Början på en finanskris är som att hitta ruttnande mat i ditt kylskåp. Något börjar lukta, och du tror att du vet vad som ruttnar, men när du undersöker hittar du något som är mycket värre längst bak i kylen som du inte hade tänkt på på flera veckor. Det här kanske bara är mitt kylskåp, men ni förstår analogin. Kommersiella fastighetslån, som sitter på medelstora banker i hela USA, är det dolda problem som vi alla börjar komma ihåg.

Kommersiella fastighetslån i USA närmar sig 2,9 biljoner dollar enligt St. Louis Fed, och en överdimensionerad andel sitter på regionala banker. Under åren efter den globala finanskrisen lutade sig regionala banker åt att låna ut kommersiella fastigheter. Det var en plats för att distribuera kapital som inte krävde betydande tekniska investeringar eller massiva team, och för lånen på tillgångar i deras region kunde de hävda att de hade mer försäkringsexpertis och kunde konkurrera om kostnader. Denna del av ekonomin är nu under betydande press medan samma banker utkämpar en större kamp kring inlåningsnivåerna.

De två huvudsakliga svaghetskällorna inom sektorn för kommersiella fastigheter är kontor och handel. Detaljhandeln som ett svagt område kommer inte att förvåna någon, men detta problem kommer vid värsta möjliga tidpunkt. En övergång till onlineutgifter efter COVID, och högre räntor, påskyndade slutförandet av många detaljhandelsnamn. Det senaste larmet var Bed, Bath, and Beyond i januari som sa att de inte längre kunde betala sina skulder. Denna fysiska detaljhandelskollaps sker samtidigt som kontorslokaler upplever sin egen svaghet på grund av distansarbete och AI. Ägare med rörlig ränta kommer att kämpa för att refinansiera även vid status quo-dynamik.

CommercialEdge förväntar sig redan att 2023 års kontorstransaktionsvolymer kommer att vara på de lägsta nivåerna sedan åren efter den stora finanskrisen. Den nationella vakansgraden ligger för närvarande på ca. 17 %. Distansarbete och teknikfokuserade uppsägningar har vissa centra, såsom Denver, Seattle och San Francisco, som redan ligger över 18%. Detta är innan några ytterligare effekter gör sin väg genom systemet, såsom nedfallet från SVB och den snabba implementeringen av AI. AI är ett wild card som jag önskar att jag var utrustad för att förutsäga men det är jag inte. Allt jag kommer att säga är att på några korta månader har många tjänstemän redan utökats till den grad att mindre team sannolikt är motiverade. Någon gång kommer detta att strömma igenom till en redan pressad kontorssektor.

Problemet med kommersiella fastighetslån är att det inte finns en enkel lösning eftersom ännu lägre räntor kanske inte ändrar några av dessa trender, och det är utan ytterligare negativa effekter. Fjärrarbete kommer att finnas kvar i någon form, AI är ur lådan och COVID accelererade onlinehandeln.

Det finns en chans att du kan se en samlad ansträngning för att stödja denna tillgångsklass, med tanke på de sammankopplade effekterna på systemet vi alla deltar i. Amazon
AMZN
och Disney tillkännagav båda program för återgång till arbetet under de senaste veckorna. Husets republikaner tillkännagav till och med ett lagförslag om att ta bort distansarbete för vissa statligt anställda. Vissa nordamerikanska kommuner, som Calgary, tar mer proaktiva tillvägagångssätt och tillhandahåller dollar för att konvertera kommersiella byggnader till bostäder. Hur snabbt detta kan äta upp outnyttjat kommersiellt utrymme återstår att se men program som detta har tagits emot mycket väl hittills. Om du kan få tillbaka alla i centrum skulle det vara ett oväntat uppsving för denna tillgångsklass och till och med energibehovet. Summan av kardemumman är dock att nyckeltrender är på väg mot sitt huvud medan räntorna har ökat kraftigt. Detta är den kaskaddynamik som vanligtvis orsakar en stor tillgångsklassnedskrivning till den grad att den kan skapa en kris.