Chefsekonom för National Association of Realtors förutspår osäkerhet för bostadsmarknaden

Två år efter att ha uthärdat de förödande ekonomiska effekterna av Covid-19, har den amerikanska ekonomin gjort en imponerande comeback, till stor del på grund av en blomstrande bostadsmarknad. Men som Lawrence Yun, chefsekonom för National Association of Realtors förklarar, finns det betydande frågor angående sektorns inriktning under de kommande månaderna.

“Bostäder höll ekonomin flytande när bostadspriserna steg och köparnas efterfrågan intensifierades”, sa Yun. “Men detta år har redan kastat några kurvor, inklusive rekordlågt lager och orubblig inflation.”

Medan bostadsutbudet tycks vara på uppgång när byggare i allt högre grad bygger nya bostäder, förväntar Yun att inflationen kommer att bestå och i sin tur orsaka påfrestningar för potentiella köpare. Dessutom kommer andra externa ekonomiska faktorer att påverka marknaden negativt, både indirekt och direkt.

Från skyhöga matpriser till rekordartade gaskostnader, sa Yun att kriget mellan Ryssland och Ukraina har bidragit till att köpare inte har råd med bostäder. Han sa att en mer omedelbar effekt för bostadssökande har varit den snabba ökningen av bolåneräntorna, tillsammans med andra antiinflationsåtgärder från Federal Reserve.

“Bolån nu jämfört med för bara några månader sedan kostar mer pengar för bostadsköpare,” sa han. “För ett medianprishem är prisskillnaden $300 till $400 mer per månad, vilket är en rejäl avgift för en arbetande familj.”

NAR beräknar att det är 55 % dyrare att köpa en bostad nu än för ett år sedan. Stigande bolåneräntor och priser skadar överkomligheten, och även om lönerna förbättras säger Yun att de är “utplånade” på grund av inflationen.

“Lönerna har stigit med 6% från för ett år sedan, och det är goda nyheter”, sa Yun. “Men inflationen ligger på 8,5 %.” Han uppskattar att inflationen kommer att förbli hög under de kommande månaderna och att marknaden kommer att se ytterligare penningpolitiken stramas åt genom en rad räntehöjningar.

Med hänvisning till en fem månader lång nedgång i pågående bostadsförsäljningar, samt en nedgång i nybyggda småhusförsäljningar, förutspår Yun att de högre bolåneräntorna kommer att bromsa bostadsmarknaden.

“De rekordlåga priserna för 2021 är borta, och priser över 5% blir standard”, säger Jacob Channel, senior ekonomisk analytiker för LendingTree. “Medan en lägre ränta kan göra att betala av ett bolån mer överkomligt, kan det vara svårt att föreställa sig hur mycket en högre ränta kan påverka betalningarna för nya köpare.”

Med det i åtanke använde onlinelånemarknaden data från LendingTree-användare för att sätta ett dollarbelopp på hur stigande räntor kan påverka kostnaden för ett bolån.

“Särskilt, vi beräknade skillnaden mellan genomsnittliga månatliga bolånebetalningar på 30-åriga lån med fast ränta i varje stat baserat på genomsnittliga effektiva ränta i januari och april 2022,” sa Channel. “Vi fann att stigande APR potentiellt skulle kunna kosta nya låntagare över hela USA hundratals dollar i månaden – eller mer än $100 000 under lånens livstid.”

• 30-åriga, fasta ränta på hypotekslån har ökat med i genomsnitt 1,46 procentenheter i alla 50 stater sedan januari. I januari var den genomsnittliga APR i de 50 delstaterna 3,79 %. I april var den 5,25 %.
• Rikstäckande, stigande APR gör att nya bolånebetalningar ökar med i genomsnitt 258,57 USD i månaden. För att sätta den siffran i perspektiv, uppgår den månatliga ökningen till i genomsnitt 3 102,82 USD i extra kostnader varje år och i genomsnitt 93 084,60 USD i extra kostnader under ett 30-årigt låns livslängd.
• Bolånebetalningarna ökade minst i Ohio, West Virginia och Kentucky. På grund av relativt låga lånebelopp ökade månatliga betalningar med $199,55, $200,81 respektive $202,28. Även om dessa ökningar är mindre än riksgenomsnittet, summerar de till ett genomsnitt på 72 316,72 USD i extra kostnader under den 30-åriga livslängden för ett bolån.
• Kalifornien, Washington och Massachusetts är de delstater som såg att bolånebetalningarna ökade mest. Dessa högkostnadsstater såg månatliga ökningar på $406,78, $357,38 respektive $337,23. Över 30 år summerar dessa extra månatliga kostnader till i genomsnitt 132 167,83 USD.

Channel sa att även om stigande räntor inte kommer att skada de flesta låntagare som för närvarande har ett bolån med fast ränta och inte planerar att sälja, kan de påverka dem som ännu inte har köpt ett hem. Till exempel, om den effektiva räntan skulle öka med ytterligare 50 punkter vid årets slut, skulle de månatliga bolånebetalningarna i hela landet öka med i genomsnitt 93,99 USD, även om lånebeloppen förblev desamma. Denna extra kostnad kan göra det ännu svårare för vissa blivande bostadsköpare att navigera i vad som förmodligen kommer att förbli en dyr bostadsmarknad.

“Naturligtvis finns det ingen garanti för att priserna kommer att stiga så högt när 2023 anländer,” sa Channel. “Och även om de gjorde det, skulle det inte nödvändigtvis vara dåliga nyheter. När allt kommer omkring borde högre priser resultera i mindre efterfrågan från bostadsköpare, vilket om inte annat kan innebära att de som bestämmer sig för att köpa inte kommer att vara lika benägna att hantera krångel som otroligt tuffa förhandlingar om bostadspriser och extremt begränsat bostadslager.”

“Oavsett vad framtiden har att erbjuda är det uppenbart att stigande priser redan har gjort att köpa ett hem dyrare,” noterade han. “Lyckligtvis betyder det inte att bostadsköp är en omöjlig bedrift, och med ordentlig planering kan ett husköp fortfarande vara ett bra alternativ för många människor.

Tips för att få en lägre bolåneränta

Även om räntorna snabbt stiger, finns det fortfarande några sätt för låntagare att potentiellt få en lägre effektiv ränta på sina bolån.

• Leta runt efter en inteckning innan du köper. Eftersom olika långivare ofta erbjuder olika räntor till samma låntagare, kan bostadsköpare potentiellt säkra en lägre ränta genom att leta efter ett bolån innan de köper ett hus. I vissa fall kan en låntagare få en ränta som är dussintals räntepunkter lägre än vad den första långivaren de såg erbjöd dem. Denna lägre ränta kan resultera i tiotusentals dollar i besparingar under ett låns livstid.
• Arbeta på din kredit. Eftersom det används för att mäta hur sannolikt en person är att betala tillbaka sin skuld, är en kreditpoäng en viktig faktor som långivare överväger när de avgör vilken ränta de ska erbjuda en potentiell bostadsköpare. På grund av detta bör låntagare arbeta med att förbättra sin kreditvärdering innan de ansöker om ett bolån. Inte bara kan en högre poäng hjälpa en bostadsköpare att få en lägre ränta, utan det kan också hjälpa till att bli godkänd för ett lån i första hand.
• Överväg ett bolån med kortare löptid. Kortfristiga lån har ofta lägre räntor än sina långfristiga motsvarigheter. Till exempel kan låntagare med utmärkt kredit normalt förvänta sig att få en ränta på ett 15-årigt bolån med fast ränta det är mer än 50 räntepunkter lägre än vad de kan förvänta sig att få på ett 30-årigt, fast bolån. Även om en kortare lånetid vanligtvis kommer att resultera i högre månatliga betalningar, kommer det inte desto mindre att resultera i mindre ränta som betalas under lånets livslängd. Detta kan vara värt det för den som har extra pengar och inte har något emot en brantare bostadsbetalning.