Betygsnedgraderingar vävstol för amerikanska regionala och mindre banker som exponeras för kommersiella fastigheter

Utestående lån för kommersiella fastigheter har ökat med drygt 100 % på ett decennium. CRE-låntagare drog fördel av de otroligt låga räntorna, en ekonomi som återhämtade sig från den globala finanskrisen och banker som i alltför många fall var mindre än flitiga med att teckna lån. För närvarande är belopp av kommersiella fastighetslån, i procent av bankernas totala lån, har vuxit till att vara något högre än det var under sista kvartalet 2007. Detta oroar mig.

Festen vid lågräntebuffétråget slutar så småningom i tårar. Vi befinner oss nu i en global miljö med mycket högre räntemiljöer. Detta innebär att även om Federal Reserve Bank och andra centrala centralbanker runt om i världen pausar sina räntehöjningar, så sjunker inte räntorna bara plötsligt. CRE-låntagare kommer att möta högre lånekostnader när de måste refinansiera inom överskådlig framtid.

Tyvärr är banker som är mindre än Globally Systemically Important Banks (G-SIBs) mer sårbara i den fortsatt försämrade kommersiella fastighetsmiljön. Banker som har 100 miljarder dollar i tillgångar är mindre olika geografiska och affärsområden; därför är de mer beroende av sina räntenettomarginaler. När fallissemanget för kommersiella fastighetslån stiger kommer detta att pressa bankernas likviditet och resultat.

I en rapport som släpptes den 24 maj^th förbi Fitch betygvisar data att för banker som har 100 miljarder dollar eller mindre i tillgångar, är kommersiella fastighetslån en mycket större andel av det totala kapitalet än de är för banker över 100 miljarder dollar i tillgångar. Johannes Möller, direktör på Fitch Ratings förklarar det “Amerikanska regionala och små banker med meningsfulla kommersiella fastighetskoncentrationer kan uppleva negativt betygstryck om portföljer försämras, särskilt de med mer exponering mot kontorsmarknader som begränsas av svagare beläggning.” Enligt Fitch Ratings, “hålls den mest koncentrerade CRE-exponeringen på balansräkningar för mindre banker som inte är betygsatta av Fitch, vilket begränsar vår synlighet i kreditkvalitet på långivarenivå för de bredare ~4 700 bankerna i USA”

Kommersiella fastighetslån är heterogena. Bankerna är den största långivaren när det gäller lån till kontorsmarknaden. Enligt uppgifter från Fitch Ratings har banker cirka 720 miljarder dollar i utestående kontorslån.

Dessutom har vissa delar av den kommersiella fastighetssektorn, såsom kontor, påverkats negativt av covid. Beläggningsgraden för kontor är långt ifrån 100 % på grund av att ett stort antal yrkesverksamma kan arbeta på distans åtminstone en del av tiden om inte hela veckan. Fitch Ratings-analytiker förklarar i sin rapport att “om man antar en hypotetisk stressad förlustgrad på 20 % för dessa lån (ungefär dubbelt så stor som den 9,8 % genomsnittliga nio kvartalsförlusten för CRE per den allvarligt negativa DFAST 2022), resulterar detta i cirka 145 miljarder dollar av ackumulerade förluster, eller 8 % av sektorns 1,76 biljoner dollar av materiellt eget kapital, som banker borde kunna absorbera över tiden när de arbetar genom sina löptider och förnyelser.” Frasen “över tiden” bekymrar mig. Hur länge? Och när standarder börjar inträffa kan detta mycket väl leda till marknadsvolatilitet.

En annan viktig anledning att titta på CRE-lån är att en betydande mängd lån som tecknades under 2018 och några år dessförinnan förfaller i år. Räntorna är mycket högre än de var under de åren. Vi är på väg att ta reda på hur bra bankernas emissionsstandard var under dessa år. Med tanke på att 2017-2018 var år av avreglering och en bankvänligare ton från Randal Quarles, tidigare vice ordförande i Federal Reserve, har jag mina tvivel.

Andra senaste artiklar av Denna författare:

10 sätt att stärka ansvarsskyldigheten hos Fed och amerikanska banker

Den regionala bankturbulensen i USA är långt ifrån över

PacWest Bancorps förestående bortgång visar att bankoron ökar till mindre banker

Federal Reserves räntehöjningar skapar standardrisk i stora sektorer

Med First Republic Takeover är JPMorgan USA:s mest globalt systemviktiga bank

För att veta varför Silicon Valley Bank misslyckades bör kongressen fråga den tidigare vd:n Greg Becker

First Republic Banks vinstupprop inspirerade inte till förtroende

First Republic Banks finansiella nyckeltal kommer att avslöja allvarliga problem

Regionala bankers finansiella resultat imponerar inte på investerare

Vad du ska se efter med amerikanska regionala banker den här veckan

Amerikanska stora banker förbereder sig för en förestående lågkonjunktur

Investerares ögon bör vara på finansmarknader med hävstång

Deutsche Bank bör avslöja sina nuvarande likviditetsnivåer för investerare

Från Ferdinand Marcos till ryska oligarker, oroliga Credit Suisse är en återfallsförbrytare

Hur Trumps avreglering sådde fröna till Silicon Valley Banks bortgång

Varningssignaler om Silicon Valley Bank fanns runt omkring oss

Höga räntor kommer att fortsätta att utmana de flesta sektorer i ekonomin

Volymen för hävstångslån i USA har tredubblats i år

Sannolikheten för fallissemang ökar för högavkastande obligationer och lån med hävstång

Den amerikanska finansmarknaden med hävstång är på rekordstora $3 biljoner