Bästa spel för fastighetsinvesterare

Den stora bostadsprisdeflationen är redan över oss. Priserna i vissa delar av landet är redan ner tio procent från toppen i maj-juni 2022 och kommer att sjunka mer – kanske ytterligare tio procent.

I det här läget är det bäst för investerare att sitta vid sidan av ett tag, åtminstone till slutet av 2023, men de kan redan nu spana runt för att hitta var de bästa långsiktiga möjligheterna kommer att finnas.

Under normala tider är framtida möjligheter starkast på lokala marknader som växer med bra klipp. Jobbtillväxt driver efterfrågan på fastigheter, men just nu är det svårt att veta vilka marknader som växer bäst eftersom de ALLA verkar ha det bra. Även platser som Akron och Buffalo, där befolkningen har minskat, lägger till jobb med två procents årlig takt.

Anledningen till denna till synes källa av allmänt välstånd är att ekonomin fortfarande känner av effekterna av pandemin. Under de första månaderna av nedstängningar – i början av 2020 – gick 22 miljoner jobb förlorade. Ett år senare hade 14 miljoner av dem återvunnits; om ett annat år verkade resten av dem vara tillbaka; under det senaste året tillkom 4 miljoner jobb.

Problemet är att jobben har återvänt vid olika tidpunkter till olika delar av ekonomin. Bland de fem största sektorerna i ekonomin återhämtade jobben i detaljhandeln först, sedan jobben inom företagstjänster. Jobb inom vården, på restauranger och i regeringen har kommit sist och just nu tillsätts det snabbast; men detta ger oss en falsk känsla av tillväxt eftersom dessa är stilla återhämtat sig jobb, inte ny ettor.

Visst, om sjukvård, restaurang och statliga jobb håller i denna tillväxttakt kommer ekonomin att vara bra i flera år. Men det kan de inte. Dessa är personliga servicejobb som normalt bara växer så fort som befolkningen växer, och USA:s befolkning växer mindre än en halv procent om året.

För att ta reda på den hållbara tillväxten av jobb på lokala marknader måste vi justera den årliga takten med vilken sjukvård, restaurang och statliga jobb tillkommer till en lägre nivå, säg en procent.

Andra lokala marknadsåtgärder att överväga är befolkningsökningen, hur långt bostadspriserna kan sjunka och hur mycket den genomsnittliga bostaden kostar. Många människor och företag har flyttat från Kalifornien de senaste åren för att huspriserna bara blivit för höga. Favoritplatser som Austin, Seattle och Phoenix kan bli nästa.

Jag har satt ihop två tabeller över prospekt med hjälp av data från Lokal marknadsövervakningen för stora marknader och en för mindre – där det ofta är mindre konkurrens.

I båda tabellerna visar den första kolumnen med siffror hur mycket befolkningen ökat de senaste tre åren. Det är troligt men inte säkert att sådana ökningar fortsätter i framtiden. Befolkningen i Salt Lake City ökade till exempel med två procent från 2018 till 2021, men var 2022 oförändrad. I Boise var ökningen på tre år 9 procent, men bara en procent 2022.

Det är för att befolkningsflöden kan förändras abrupt som vi ser på jobbtillväxt som en indikator på framtida efterfrågan på fastigheter. Det är vad den andra kolumnen visar. Det här är de justerade kurserna som jag beskrev ovan.

Den tredje kolumnen visar prisrisk, hur mycket bostadspriserna kan sjunka i en ekonomisk nedgång. På de flesta av dessa marknader är risken tvåsiffrig, varför investerare bör sitta vid sidan av till senare i år. Det är ingen prognos men jag skulle inte bli förvånad om priserna sjunker hälften av det beloppet under de kommande 12 månaderna.

Den sista kolumnen visar det aktuella genomsnittliga bostadspriset. Det är mindre risk att investera i en fastighet som kostar mindre; och när priserna blir mycket höga, som kan vara fallet i Austin, Salt Lake City och Seattle, vill folk inte flytta dit.